Nowe przepisy: koniec swobody wynajmu

Od 20 maja 2026 roku każdy lokal przeznaczony na najem krótkoterminowy będzie musiał posiadać unikalny numer identyfikacyjny. Obowiązek ten wynika z rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady Unii Europejskiej z dnia 11 kwietnia 2024 roku.

Numer będzie musiał być widoczny w każdym ogłoszeniu – niezależnie od tego, czy oferta znajduje się na platformach rezerwacyjnych, czy w prywatnych serwisach ogłoszeniowych. Nowe regulacje obejmują także same platformy, które zostaną zobowiązane do weryfikacji ofert i usuwania tych, które nie spełniają wymogów.

Jak podkreśla adwokat Karolina Pilawska:

– To koniec anonimowości i swobody, do jakiej wielu właścicieli zdążyło się przyzwyczaić.

Dodatkowo platformy będą przekazywać organom państwowym szczegółowe dane o transakcjach, w tym liczbę wynajętych nocy, stawki oraz osiągane przychody.

Przepisy obejmą wszystkich – bez wyjątków

Nowe regulacje dotyczą praktycznie każdego, kto wynajmuje nieruchomość na krótkie pobyty – niezależnie od skali działalności.

– Nie ma znaczenia, czy robi to raz w roku czy trzysta razy. Nie ma znaczenia, czy ma działalność gospodarczą czy wynajmuje „na czarno” dla znajomych – podkreśla mecenas Pilawska.

Zakres przepisów jest szeroki i obejmuje zarówno mieszkania, domy, jak i pojedyncze pokoje. W praktyce oznacza to, że nawet okazjonalny wynajem będzie podlegał obowiązkowi rejestracji.

Dlaczego Unia Europejska wprowadza zmiany

Decyzja o regulacji rynku nie jest przypadkowa. Najem krótkoterminowy w ostatnich latach dynamicznie się rozwijał, wpływając na rynek nieruchomości w wielu europejskich miastach.

– Efekt? Centrum Barcelony zamieniło się w hotel pod chmurką. W Lizbonie ceny mieszkań poszybowały w górę do tego stopnia, że lokalnych mieszkańców po prostu wyparto – zauważa adw. Karolina Pilawska

Podobne zjawiska obserwowano również w innych miastach, takich jak Wenecja, Praga czy Amsterdam. Do tego dochodziły problemy podatkowe oraz rosnące konflikty społeczne związane z hałasem i rotacją turystów.

– Rozporządzenie to próba usystematyzowania chaosu, zwiększenia przejrzystości rynku i odzyskania kontroli nad zjawiskiem, które przez lata wymykało się wszelkim regulacjom.

Polska niegotowa na zmiany?

Choć unijne przepisy zaczną obowiązywać automatycznie, ich egzekwowanie zależy od krajowych regulacji. W Polsce proces legislacyjny wciąż trwa. Karolina Pilawska zwraca uwagę na fakt nieprzygotowania Polski do wprowadzenia przepisów, które mają obowiązywać już od 20 maja:

– Został zatem niecały miesiąc do wejścia rozporządzenia w życie, a my wciąż nie wiemy, jak dokładnie będzie wyglądał system rejestracji, kto będzie prowadził rejestr, jak będzie wyglądał proces weryfikacji, jakie dokumenty będzie zobowiązany dostarczyć wynajmujący itd.

Projekt ustawy przewiduje kary finansowe sięgające 50 tysięcy złotych za brak rejestracji, jednak – jak wskazuje ekspertka – problemem jest brak odpowiedniej informacji dla właścicieli.

– Wprowadza się kary bez uprzedniej masowej kampanii edukacyjnej – podkreśla adwokat.

Platformy będą decydować o legalności ofert

W okresie przejściowym kluczową rolę mogą odegrać platformy rezerwacyjne, które staną się pierwszą linią egzekwowania przepisów.

– W praktyce oznacza to, że to międzynarodowe korporacje będą decydować, czy polski właściciel może legalnie wynajmować swoje mieszkanie.

To rodzi konkretne ryzyka. Problemy techniczne lub opóźnienia w rejestracji mogą skutkować blokadą ofert, anulowaniem rezerwacji i utratą dochodów.

– Platforma może automatycznie zablokować ofertę. Właściciel straci rezerwacje, które miał zaplanowane na miesiące do przodu. Goście anulują pobyty, żądają zwrotu wpłat, wystawiają negatywne opinie. Latami budowana reputacja może runąć w ciągu tygodnia – dodaje mecenas Pilawska.

– Niewiedza nie ochroni przed karami – zauważa adwokat.

Ekspertka wskazuje kilka kluczowych działań, które warto podjąć już teraz:

  • śledzenie informacji o postępach prac legislacyjnych,
  • przygotowanie dokumentacji dotyczącej nieruchomości,
  • szybka rejestracja po uruchomieniu systemu,
  • komunikacja z gośćmi w przypadku już zaplanowanych rezerwacji.

Co dalej z rynkiem najmu krótkoterminowego

Nowe regulacje nie oznaczają końca rynku, ale jego istotną transformację.

– Rynek najmu krótkoterminowego nie zniknie. Jest zbyt duży, zbyt rentowny i co najważniejsze – zbyt potrzebny – zauważa Karolina Pilawska.

Zmiany najmocniej odczują drobni właściciele, dla których dodatkowe obowiązki i koszty mogą okazać się barierą. Część z nich może zrezygnować z najmu krótkoterminowego na rzecz długoterminowego.

Z kolei więksi gracze będą dalej rozwijać działalność, często w bardziej sformalizowanej formie.

– Rynek się skonsoliduje, amatorzy odpadną, profesjonaliści zostaną – podsumowuje mecenas Pilawska.

Dla turystów może to oznaczać mniejszy wybór ofert, ale wyższą jakość usług i większą przejrzystość rynku.

Źródło: e-budownictwo.pl